La Comunidad de Madrid está considerando implementar un límite en el precio de venta de los suelos destinados a la construcción de vivienda protegida, lo que podría marcar un cambio significativo en la política de vivienda de la región. Esta medida, que busca regular el mercado de la vivienda asequible, se divide en dos categorías: Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) y Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB). El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso ha comenzado a mantener conversaciones informales con los actores involucrados, incluyendo promotores y gestoras de cooperativas, para discutir la inclusión de este ‘tope’ en la reforma del reglamento que no ha sido actualizado desde 2005.
La VPO construida sobre suelos de propiedad privada se desarrolla en terrenos calificados como protegidos, lo que limita el precio final de las viviendas. En Madrid, el precio del módulo oscila entre 2.500 y 2.900 euros por metro cuadrado, mientras que el precio medio de una vivienda libre supera los 4.500 euros por metro cuadrado, según datos del Colegio de Registradores. Sin embargo, los costos de construcción y otros gastos asociados hacen que el precio máximo de venta final esté prefijado, lo que complica la viabilidad económica de los proyectos. Fuentes consultadas han indicado que, en muchos casos, las parcelas destinadas a viviendas asequibles se venden a precios superiores, especialmente a gestoras de cooperativas que encuentran formas de eludir las limitaciones legales.
Una de las preocupaciones del Ejecutivo regional es que estas gestoras de cooperativas, al ser consideradas autopromotores, pueden fijar una aportación inicial conforme al precio máximo legal y luego realizar ampliaciones de capital para equilibrar las cuentas, lo que en la práctica puede resultar en un fraude de ley. Para abordar esta situación, se está considerando establecer un límite en el precio del suelo, fijándolo en un porcentaje del valor máximo de venta de las futuras viviendas, que podría ser del 20% en VPPB y del 25% en VPPL. Esta regulación ya existió en el pasado, pero fue eliminada, y su reintroducción busca evitar la especulación en terrenos destinados a la vivienda protegida.
### Reacciones del Sector Inmobiliario
Las reacciones a esta propuesta son diversas. Por un lado, algunos propietarios de parcelas y grandes promotoras del sector se oponen a la medida, argumentando que la venta de terrenos a precios ‘topados’ podría resultar en pérdidas, especialmente considerando los gastos asumidos durante la urbanización. Además, algunas gestoras de cooperativas también se muestran reticentes, ya que el mecanismo de ampliaciones de capital les permite competir en la adquisición de suelos de manera que un promotor tradicional no podría. Sin embargo, la Asociación de Gestoras de Viviendas ha manifestado su apoyo a la regulación, al igual que aquellos promotores que adquieren parcelas de manera individual para cada proyecto.
Un destacado representante del sector promotor ha sugerido que, en lugar de limitar el precio del suelo, sería más efectivo prohibir que las cooperativas abusen del mecanismo de ampliaciones de capital, lo que podría abordar el problema de raíz. Por otro lado, otro directivo ha señalado que es inusual que el precio del suelo no esté regulado, dado que el precio de la vivienda final sí lo está. Este directivo argumenta que, considerando los costos actuales de construcción y los gastos asociados a la promoción, el valor restante debería ser el importe máximo de venta de la parcela, lo que permitiría una competencia más equitativa en los procesos de venta.
### Disposición Transitoria y Grandes Desarrollos Urbanísticos
Uno de los aspectos clave de la reforma del reglamento de VPO en la Comunidad de Madrid es la intención de introducir una disposición transitoria que exima de estos ‘topes’ a aquellos planeamientos que estén cerca de sus últimas fases de desarrollo. Esto significa que los grandes desarrollos urbanísticos de la capital, como los Desarrollos del Sureste, quedarían excluidos de las limitaciones propuestas. Esta medida podría ser vista como un intento de equilibrar las necesidades de regulación con las realidades del mercado inmobiliario, permitiendo que ciertos proyectos continúen sin las restricciones que se aplicarían a nuevas iniciativas.
La situación actual del mercado de vivienda en Madrid es compleja y está marcada por una creciente demanda de vivienda asequible en un contexto de precios elevados. La implementación de un límite en el precio del suelo destinado a vivienda protegida podría ser un paso hacia la creación de un entorno más accesible para los compradores, aunque también plantea desafíos significativos para los actores del sector inmobiliario. La discusión en torno a esta medida continúa, y su impacto en el mercado de vivienda en Madrid será objeto de seguimiento en los próximos meses.
