La compraventa de viviendas en España cayó un 1,8% en abril de 2026 frente al mismo mes del año anterior. Se registraron 53.241 operaciones: la cifra más baja desde agosto de 2025. El retroceso se intensifica en el segmento de viviendas de segunda mano, que cayó un 2,4% interanual. El mercado muestra una desaceleración clara, pero sigue operando por encima de los niveles precrisis.
¿Qué explica la caída de la compraventa en abril?
El descenso responde a una combinación de factores estructurales y coyunturales. Los tipos de interés elevados mantienen presión sobre la capacidad de endeudamiento de los compradores. Además, la inflación persistente y la incertidumbre salarial reducen la confianza del consumidor. El acceso a la hipoteca a tipo fijo sigue limitado, y las ofertas con condiciones atractivas se han reducido drásticamente.
El peso desproporcionado de las viviendas usadas
Las viviendas de segunda mano representan el 78,5% del total de operaciones (41.783 en abril). Su caída es más pronunciada porque dependen fuertemente de la liquidez de los compradores particulares. En contraste, las viviendas nuevas crecieron un 0,6% (11.458 operaciones), impulsadas por promotores con planes de lanzamiento agresivos y ayudas regionales.
¿Cómo afecta la caída a la economía nacional?
El sector inmobiliario representa el 12,3% del PIB nacional y genera más de 1,4 millones de empleos directos e indirectos. Una desaceleración sostenida impacta en la construcción, el crédito bancario y los ingresos fiscales. En 2025, las arcas públicas recaudaron 14.200 millones de euros por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y AJD, cifra que podría reducirse un 3,2% este año si la tendencia persiste.
El efecto en el crédito hipotecario
Los bancos han reducido su cartera de préstamos hipotecarios un 0,9% en el primer trimestre. La morosidad en este segmento se mantiene estable (3,1%), pero los criterios de concesión se han endurecido: el ratio TAE media supera el 4,2% y el esfuerzo hipotecario medio alcanza el 41% de los ingresos familiares.
¿Qué dice la normativa actual sobre la compraventa?
El marco legal vigente se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 2/2011 de Economía Sostenible, que regula las ayudas a la vivienda protegida. Desde 2024, 12 comunidades autónomas aplican el impuesto sobre grandes fortunas con deducciones vinculadas a la adquisición de vivienda habitual. Además, el Real Decreto-ley 7/2023 exige transparencia en comisiones bancarias y plazos de preaprobación de hipotecas.
El rol de la vivienda protegida
Solo el 6,2% de las operaciones en marzo correspondieron a vivienda protegida. Su bajo peso refleja la escasez de oferta pública y los retrasos en la ejecución de los planes de Vivienda de Alquiler Social (VAS). El Gobierno ha comprometido 1.200 millones de euros para 2026, pero solo el 38% se ha ejecutado hasta abril.
¿Dónde se concentra la actividad inmobiliaria?
Andalucía lidera con 10.600 operaciones en abril, seguida de Cataluña (8.800) y la Comunidad Valenciana (7.900). Estas tres regiones concentran el 50,8% del total nacional. En contraste, Extremadura y Castilla-La Mancha registraron menos de 1.200 operaciones cada una.
Datos Clave
- La compraventa acumula cuatro meses consecutivos de caídas (enero–abril 2026).
- Las viviendas de segunda mano cayeron un 2,4% interanual: mínimos en un mes de abril desde 2023.
- Las viviendas nuevas crecieron un 0,6%, rompiendo tres meses de descensos.
- El esfuerzo hipotecario medio es del 41% de los ingresos familiares.
- El 93,8% de las operaciones corresponden a vivienda libre, solo el 6,2% a protegida.
El contexto actual muestra una transición del mercado: de la euforia postpandemia a una fase de consolidación técnica. No hay señales de colapso, pero sí de ajuste estructural. La sostenibilidad del modelo depende de la oferta de suelo, la financiación pública y la estabilidad regulatoria. Sin cambios en estos frentes, la moderación podría convertirse en estancamiento.
